Hypothek

IMMOBILIENFINANZIERUNG


FINANZIERUNG HYPOTHEKARMODELLE
Die Immobilienfinanzierung in Form von Hypothekardarlehen ist die klassische Finanzierung des Immobilienerwerbs. Die Darlehensforderung wird durch die Wertpapierforderung des Schuldbriefs noviert. Beim Schuldbrief im Hypothekarverhältnis besteht eine persönliche Haftung und eine Sachhaftung des Grundstücks. Ist der Immobilienkredit, aber auch ein Betriebs- oder Lombardkredit, im Faustpfandverhältnis gesichert, besteht entweder ein Faustpfandrecht am Schuldbrief als Wertpapier oder ein Forderungspfandrecht an der Forderung aus dem Titel.

Im Gegensatz zum Hypothekarkredit, wo bei Leistungsstörung die Immobilie verwertet wird, kommt beim Faustpfandrecht an einem Schuldbrief das Wertpapier auf die Gant; findet der Faustpfand-Schuldbrief, meistens nachrangig, keinen Ersteigerer, muss ihn die kreditierende Bank selber übernehmen, mit der Wirkung, dass dann noch eine weitere Verwertung zu folgen hat, nämlich die Verwertung des Grundstücks.

Festhypothek

Der Zinssatz einer Festhypothek steht beim Vertragsabschluss für eine bestimmte Laufzeit fest. Während der Laufzeit profitieren die Kreditnehmer nicht von sinkenden Zinssätzen, dafür erhalten sie Gewissheit über die zukünftige Zinsbelastung. Die Kreditgeber bieten Festhypotheken mit Laufzeiten von einem bis zehn Jahren an. Feste Hypotheken sind attraktiv, wenn man steigende Zinssätze erwartet. Sie empfehlen sich auch für Kreditnehmer, die eine maximale Zinssatzbelastung nicht überschreiten können, so dass die Budgetsicherheit oberste Priorität hat. Entscheidend ist der Zeitraum, über den man die Entwicklung des Zinssatzes vorauszusehen glaubt. Am häufigsten werden feste Hypotheken über drei bis fünf Jahre abgeschlossen.

Libor Hypothek

Der Zinssatz der Libor-Hypothek wird alle drei bis sechs Monate den Marktgegebenheiten angepasst, je nach vertraglicher Regelung. Fixiert wird zudem die Laufzeit der Libor-Hypothek – in der Regel drei bis fünf Jahre. Beim Libor handelt es sich um die London Interbank Offered Rate. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken – kurzfristig – untereinander Geld ausleihen. Die Libor-Hypothek besteht aus nur zwei Komponenten: der Libor-Zinssatz und die Marge der Bank. Damit ist sie sehr transparent.

Vorteile

In einem Tiefzinsumfeld ist die Libor-Hypothek die preiswerteste Variante. In den letzten zehn Jahren war die Libor-Hypothek meistens die günstigste Finanzierungsart. Bei sinkenden Zinsen profitiert man rasch und unmittelbar von diesen Zinssenkungen. Da der Libor stark schwanken und somit auch stark ansteigen kann, ist diese Form für Personen geeignet, die stark steigende Zinsen finanziell verkraften können.

Nachteile

Wer weiss schon, wie der Zinssatz beispielsweise in vier Jahren aussehen wird? Niemand; auch die besten Experten können höchstens spekulieren. Der Abschluss einer Libor-Hypothek setzt eine gewisse Risikofähigkeit, sprich: ein finanzielles Polster voraus, denn die Libor-Hypothek birgt in einem Umfeld von steigenden Zinsen ganz klar Risiken. Schutz gegen Zinsschwankungen Einige Banken bieten auch einen Schutz gegen Zinsschwankungen an, einen sogenannten Cap. Damit wird eine Zinsobergrenze fixiert, über die der Zins während der gesamten Laufzeit der Hypothek nicht steigen darf. Eine solche Zinsobergrenze kostet aber etwas. Meist werden die Kosten für eine solche Vereinbarung zu Beginn der Laufzeit der Hypothek fällig.

Stufen Hypotheken

Ein verbreitetes Modell ist die abgestufte Hypothek, bei der sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit verteilen. Die zukünftige Zinsbelastung ist damit bekannt und planbar. Vor allem neue Eigenheimbesitzer können so ihre Belastung in der Anfangsphase reduzieren und über die Zeit schrittweise erhöhen.

Geldmarkt Hypothek

Geldmarkt-Hypotheken sind Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei bis zwölf Monaten. Sie werden innerhalb einer vereinbarten Rahmenlaufzeit von meist drei bis fünf Jahren automatisch erneuert. Steigen die kurzfristigen Zinsen, wird auch die Geldmarkthypothek teurer, bei sinkenden Zinsen wird sie günstiger. Die kurzfristigen Zinsen können heftig schwanken. So haben Geldmarkt-Hypotheken schon weniger als 1,5, aber auch schon mehr als 9 Prozent gekostet. Wer sich diesem Risiko nicht aussetzen will, kann eine Zinsobergrenze (auch Zinsdach oder Cap genannt) vereinbaren. Diese Absicherung kostet eine Prämie, die von der Höhe und der Laufzeit des Zinsdaches abhängt. In den vergangenen Jahren am günstigsten Geldmarkt-Hypotheken eignen sich vor allem für Kreditnehmer, die kurzfristige Zinsanstiege finanziell gut tragen können und bei sinkendem Zinsniveau profitieren wollen. Bei stark steigenden Zinsen ist man mit einer Festhypothek besser bedient, Seit Mitte der 90er-Jahre waren Geldmarkthypotheken in der Regel aber das günstigste Hypothekarmodell. Wir kennen us aus mit den verschiedenen Hypothekarmodellen und verfolgen die Zinsentwicklung laufend und helfen Ihnen gerne bei der Wahl der richtigen Strategie. Damit lassen sich Tausende von Franken sparen.

Variable Hypothek

Die variable Hypothek ist geeignet für Liegenschaftsbesitzer, die keine längerfristige Finanzierung suchen, beispielsweise weil die Liegenschaft in naher Zukunft verkauft werden soll oder weil die weitere Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten abgewartet werden will. Wer eine variable Hypothek abschliesst, erwartet ein gleichbleibendes oder fallendes Zinsniveau, kann aber auch das Risiko plötzlich stark steigender Zinsen tragen. Bei der variablen Hypothek ist die Zinsanpassung bei den meisten Anbietern intransparent und unterliegt auch politischen Einflüssen. Der Kreditnehmer hat keine Gewissheit, dass Zinsreduktionen am Markt (möglichst schnell) an ihn weiter gegeben werden.

Spezialhypotheken für Familien und Sonderkonditionen für Erstkunden

Die Banken sind im Hypothekengeschäft einfallsreich. Viele Spezialmodelle scheinen auf den ersten Blick attraktiv, sind aber oft an enge Bedingungen geknüpft.

Kombi- oder Mix-Hypothek

Bei der Kombi- oder Mix-Hypothek ist ein Teil des Kredites festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem variablen Zinssatz oder wird als Geldmarkthypothek aufgenommen. Dank der flexiblen Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil zum Beispiel im Verhältnis 50 zu 50 wirkt sich ein Zinsanstieg nur zur Hälfte auf die Zinskosten aus. Andererseits profitiert der Kreditnehmer auch nur zur Hälfte von Zinssenkungen. Viele Banken integrieren eine oft unnötige Zinsabsicherung in ihre Kombi-Hypotheken.

Starthypothek

Starthypotheken sind den Ersterwerbern von selbst genutztem Wohnraum und teilweise Neukunden vorbehalten. Banken ködern Neueinsteiger mit einem Zinsbonus, der jedoch meist nur in den ersten Jahren oder nur für einen Teil der Hypothek gilt. Mit etwas Verhandlungsgeschick lassen sich häufig bessere Konditionen aushandeln.

Termin- oder Forward-Hypothek

Wer er in ein paar Monaten eine Festhypothek aufnehmen will und steigende Zinsen erwartet, kann sich die aktuellen Zinsen sichern lassen. Die Banken verlangen dafür allerdings einen Aufpreis. Er beträgt je nach Laufzeit der Festhypothek und Dauer des Aufschubs bis 0,5 Prozentpunkte. 
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